相続・遺言

相続登記と一緒にしておいた方がいい手続き|未登記建物の取り扱い

不動産の中でも登記がされていないものもあります。

「相続登記と一緒にしておいた方がいい手続き」として「未登記建物の扱い」についてご説明致します。  

 

相続登記以外の名義変更

相続登記により不動産の名義変更をするように、他にも名義変更をしなくてはならないものがあります。

具体的には、例として以下の名義変更手続きが必要です。

  • 金融機関の預貯金
  • 有価証券
  • 自動車

他にもありますが、見落としがちなのが、登記されていない建物の名義です。  

 

未登記の建物について

土地が登記されていないケースは、まずありませんが、建物が登記されていないケースは、そんなに珍しくありません。

相続登記のような所有者の権利を変更する登記を「権利登記」と呼びます。

これに対して、不動産の物理的現況を明らかにする登記を「表題登記」といいます。 不動産登記法では、新築した建物の所有権を取得した者は、取得の日から1ヶ月以内に、表題登記を申請しなければならないとしています。

実際に罰則を課された事例を見たことはありませんが、表題登記を懈怠した場合には、10万円以下の過料に処すとも定められています。

建物を建てても、登記は自動的になされませんので、自分で申請するか土地家屋調査士へ依頼することになります。

この時、金融機関で借り入れを起こせば、建物を抵当権等の担保の入れるために表題登記を必ずしなければなりません。

しかし、手持ちの現金で家を建てた様な場合には、案外登記をしなくても、現実の生活に支障が出ることが少ないため、放置されていることもあるのです。

 

未登記建物の調査方法

建物が登記されているか、いないか分からない場合は、どう調べればいいのでしょうか。

登記のことなので、法務局で登記されているかどうかを調べるのが間違いありませんが、毎年届いている、固定資産税の納税通知書の課税明細書を確認すると分かりやすいです。

この課税明細書には、建物の所在地や床面積、構造といった項目がありますが、その中に家屋番号という欄があります。

家屋番号欄が空白であったり、※等で番号が記載されていないのであれば、未登記建物である可能性が高いです。

ただ、市区町村役場も正確に、建物の現況を把握していないこともありますし、課税から漏れていて存在さえ記載されていないこともあり得ます。

また、建物の課税標準額が、20万円に満たないと納税通知書が来ていない場合もありますので、不動産所在地の役所で直接調べた方が、把握する物件に漏れが出にくいかと思われます。

古い建物だと、割とよくある事例ですので、家屋番号の項目が空欄であった場合にかぎらず、登記や課税明細書の建物が実際の建物と同一かどうか、現地と照らし合わせてみた方がいいでしょう。  

 

未登記建物の名義

登記制度は、国が固定資産税や都市計画税の徴収をする上で、課税する物件を把握するためにも利用されています。

その為、相続登記により名義が変更されると、法務局から市区町村役場等へ連絡があるため、課税名義は自動的に変更されます。

12月31日までに名義変更を済ませておくと、翌年の固定資産税の納付書が、名義人の元へ届く仕組みです。

未登記の建物の記録は法務局にはないので、そのままにしておくと未登記建物の名義は変更されないままです。

翌年から、相続登記をした物件とは別に、亡くなった方の納税代表者へ、未登記建物の固定資産税納付書が分けて届きます。

未登記建物の名義を変更するには、2つ方法があります。  

 

建物表題登記を申請する

未登記建物の名義を変更するには、相続人名義に建物表題登記を申請するのが1つめの方法です。

未登記の状態で所有者が亡くなったとしても、表題登記の名義人を被相続人名義で申請する必要はありません。

相続登記の要領で、相続人の名義で表題登記を申請することが可能です。

登記申請書の内容も相続登記に添付した書類と同じものを付けて、法務局に申請します。

但し、大きな違いとして、建物を実際に測量し、図面を書かなければならないので、相続登記よりハードルが高いと言えます。

 

建物図面の例

ご自身での申請が難しいようでしたら、土地家屋調査士へ依頼した方が、間違いありません。

法務局のサイトには、各登記申請の記載方法が掲載されていますが、建物表題登記の例は掲載されておりません。

安易に案内をすると、かなり苦労することが想定されているからかもしれません。

建物表題登記をした後は、登記識別情報通知(権利証)を発行する、所有権保存登記までしておくと、より安心です。

なお、所有権保存登記や相続登記といった権利登記には、期限はありません。

相続登記よりも書類が少ないので、割と難しくない登記です。

 

 

未登記建物所有者変更申請をする

建物が建っている市区町村役場等へ「未登記建物所有者変更申請」をするのが、2つめの方法です。

役所の固定資産税課等に備え付けられている申請用紙を利用するか、各役所のサイトからダウンロードして記載の上提出します。

必要となる書類は、役所によって若干違うかもしれませんが、相続登記に使用した書類を一式持って行けば、全て揃っています。

あとは、名義を取得する方の署名と押印が必要になります。

 

役所により異なりますが、おおよそこういった申請書です。

 

まとめ

登記はしっかりとした制度ですが、自動的になされるものではありません。

税金徴収にも使われておりますが、登記は取引の安全を図るため、不動産の現況と権利関係を登記簿に記録して公示することも目的としています。

自分から代替わりした場合や、改めて担保に入れて金融機関から融資を受ける場合等に困ることもありますので、なるべく現状と登記簿は一致させておいた方が安全です。

未登記建物の課税名義人が、亡くなっていると売却しようとしても、簡単に売却できない場合もあります。  

 

 

 

 

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