買付証明書を提出して売買契約まで、色んなことがありました。
実際には何も起きてはいないのですが、初めてのことばかりなので、よく考えると勝手に慌ただしくしていただけでした。
そんなこんなで、売買契約期日が到来。
ピカピカの会社実印を持って、契約場所へ赴いたのでした。
こんな方に読んで欲しい
- 初めて収益物件を買う方
- 収益物件を買う経緯を知りたい方
- 収益物件を買う際の諸経費を知りたい方
不動産売買契約
当日案内のとおり、朝一番９時に指定された契約場所である、売主仲介業者の社屋に行きました。
ここで初めて売主の方にお会いしました。
今回の御縁に御礼を述べて、よろしくお願いしますと挨拶を交わします。
かばんには、金融機関で手形貸付をしてもらった手付金が現金で入っています。
大きな金額なので、振込かと思ったら現金で支払うみたいです。
ちょっと聞いてみました。
手付金は、売買契約締結と同時に支払わなくてはなりません。
契約と支払に時間差が出ないように現金で支払うのが原則なのです。
なるほど、先に手付金を支払って、売買契約が成立しなかったときに、何も取り決めがされていないから、そのお金の扱いに困るからですね。
売主がお金持って逃げた場合に、契約前なので、お金の法的性質が決められてない訳です。
うーん。でもそれって完全に業界の慣習の様に聞こえます．．．
今日って平日だから、手付金と契約の同時履行ができるので、大金を持ち歩くリスクの方が高いような気がしてなりません。
まぁ、実害が全くありませんでしたし、業界のやり方について声高に改善を主張する理由もないので、そのまま場が進んでいきます。
まずは、売買契約の締結です。
あっさり売買契約締結完了。
ちょっと気になるレントロールの空室も、アドバイスもらって、入居者募集しなくちゃ。
なんて考えていたら．．．
声に出しても仕方がないですし、誰が悪い訳でもないので、事実を受け入れるしかありません。
僕にできることは、そうお願いすることだけでした。
売買契約書の読み上げから、重要事項の説明。最後に物件状況の報告書をいただきました。
１時間くらいでしたが、さすがに時間がかかりますね。
そして、売主さんに手付金をお支払いしました。
手付金は売買代金の１割が相場ですが、５％に押さえてもらいました。
この時僕は、最悪でもこの手付金を手放せば、解約できる。
なんて思っていますが、以前の記事に書いたように、別途解約の違約金が１割と定められているので、手付金の放棄だけでは解約できなかったのです。
現実には、そんなもったいないことできませんけどね。
これで売買契約は、無事締結されました。
空室のリスク
空室のリスクは、購入時だけでなく、収益物件を持つ以上避けては通れません。
この時の僕は、１つ手痛いミスを犯しています。
金融機関に融資を申し込んだときに、２部屋空室のレントロールを持ち込んでいます。
その後、１部屋退去することになるのですが、なるべく早く返済をしてしまいたい気持ちから、余裕を持った返済計画にしておりませんでした。
その為、金融機関の審査時と僕が実際に返済を始める頃には、１部屋分の収益に差が出てしまったのです。
１ヶ月の返済額と１ヶ月の家賃収入。
入って出るだけではなく、他にも発生するランニングコスト．．．
こういった誤差が首を絞めていくのですが、後々書かせていただくことになると思います。
残代金支払までの諸問題
ついに売買契約を結んでしまいました。
もう後戻りすることはできません。
自分なりに、現状を確認してみます。
- 残代金を支払う本決済までに、融資の審査を下ろしてもらう
- 境界杭が１ヶ所ないので、入れてもらう
- ２部屋が空室なのに、さらにもう１部屋空室になりそう
- 建物がかなり傷んでいるので、修繕が必要
- 修繕費融資の為、業者から見積書を取る
うーん、結構ありますね。
とにかく一番大切なのは、融資を下ろしてもらわなくてはいけません。
そうじゃないと融資特約が付いていないので、手付金が没収されてしまいます。
（実際には、売買価格の１割が違約金として定められていたので、手付金だけで済みません）
収益物件購入に必要な費用項目
何しろフルローンで買おうとしています。
初めての投資物件なのに、自己資金なしで買おうとしているから、無謀極まりなしです。
ざっと洗い出して、不明なものは目安金額を記載して、金融機関へ持って行きます。
- 手付金
- 売買代金
- 固定資産税清算金
- 登記費用
- 火災保険
- 不動産取得税
- 仲介手数料
- 建物修繕費用
金額は記載しておりませんが、合計するとなかなかの数字でした。
初心者のメンタルには、かなりグッと来ます。
固定資産税の精算
不動産を所有すると、毎年固定資産税が発生します。
年度の途中で所有者が変わるので、この精算も必要になります。要は売主が払いすぎている税金を、買主が負担する分として、返してあげるのです。
不動産取得税
不動産を取得したときに１回だけ、県税事務所から来る税金です。
試算してもらっています。
仲介手数料
不動産業者の彼に支払う報酬です。
よくやってくれてるし、確か売買金額の３％と少しだったよな。
契約の時に見積もりをもらいました。
でも、これが規定どおりの報酬ですし、扱っている物件の価格から来る責任や、知識やノウハウの提供を思えば、決して高くはないのでしょう。
ただ、しかし、単純に必要になる額の大きさが痛い．．．
実際の売買価格ではありませんが、仮に５０００万円の不動産を仲介してもらうと、目安として端数は置いといて、１５０万円が仲介手数料になるのです。
そりゃ、高額になるわけだ。
その他の諸費用
他にも火災保険費用、登記費用、建物修繕費用がかかります。
また、これらも結構かかるんです。
こちらも順番に触れていきたいと思います。
残代金支払の本決済まで、まだ３ヶ月くらいあります。
確定測量にどうしても時間がかかるので、そのくらい先になってしまうようです。
後は寝て待とう。
なんて思っていましたが、どうやらまだまだ、やることが山積みのようです。
時間のかかる確定測量
不動産の売買では、土地面積の違いで売買価格が変わってきます。
今回の売買契約書を見返してみても、実際に測量をした結果の実測面積を元に売買代金を決める条項があります。
契約時に、つい聞き流してしまいますが、よく見ると大切な事が書かれています。
その為、しっかり境界を決めて、地積を確定させないと売買価格が決まりません。
また、売買価格よりも越境等の隣地トラブルを防ぐ目的もあります。
購入してから無用な争いに巻き込まれないためにも、確定測量は必ずしておかなければいけない作業なのです。
といっても、確定測量は売主の方でやってもらえます。
後は杭が１本入るのを待つだけなのですが、３ヶ月以上もかかるとのこと。
一体どんな作業をしているのでしょうか。
確定測量の作業とは？
- 確定測量に必要な資料を調査
（測量図面や道路等の資料） - 測量の実施を関係者に連絡する
（境界確認のお願い） - 土地家屋調査士による現地調査
- 隣地所有者との立ち会い
- 境界を確定し境界標の埋設
- 筆界確認書作成
- 確定測量図作成
- 登記手続き（分筆や地積更正の場合）
箇条書きしただけでも、結構な作業量です。
結構な費用がかかりますが、売主さんに負担していただけるので、この分は融資金額に入れなくても済みます。
一般的に場所や内容によりますが、確定測量に通常３０万円～４０万円くらいかかります。
無用なトラブルを避けるためにする作業なのに、分かっていない僕はこんなことを考えてました。
そんな打診を不動産業者の彼にしてみたところ．．．
そうですよね。
虫がよすぎました。
この頃、ちょっと調子に乗ってます。
もう、すっかり事務的になってしまった彼は、残代金支払の本決済まで、粛々と仕事をこなしてくれるのでした。
まとめ
買付証明書を提出してから売買契約締結までに、様々な確認事項がありました。
大変勉強になります。
今回も色んなことを知ることができました。
「手付金は現金」「空室のリスク」「確定測量」
「固定資産税は日割り精算」「測量費用は売主負担」
実際に経験することが一番の勉強であることは、どんな分野でも間違いありません。
いくら机の上で勉強しても、経験がなければ、活かせる知識も活かし切れません。
そんな偉そうなことを言っている素人の「僕」ですが、本決済までに色々と苦悩奔走することになるのでした。
続く
