収益物件に買付証明書を出してから、仲介業者の彼が頑張ってくれたおかげで、話がとんとん拍子に進んでいきます。
初めて聞く専門用語に戸惑いながらも、彼のおかげで勉強しながら、少しずつ知識も付けられる気がして来ました。
いよいよ売買契約期日も決定され、案内書をもらい、売主さん側仲介業者の会社で契約することになりました。
でも、まだまだやることが山積みです。
こんな方におすすめ
- 不動産投資に興味がある人
- 不動産の勉強がしたい人
- 初心者が始めた例を知りたい人
契約案内書
サラッと送られて来ましたが、手付金を準備しなければなりません。
また、売買価格の内、土地と建物の内訳を決めなければならないようです。
土地と建物の価格を決める
不動産業者の彼から来たメールによると
売買価格の按分（土地建物）についてですが、いかがいたしましょうか。
（簡単そうなことですが、かなり重要な件です。税理士へのご相談後のご回答を推奨します）
基本的に、買主は建物に価格を乗せた方が、税法上有利になりますが、税務署へのリスクを伴います。
また、売主は消費税回避の為、土地価格に載せたがる傾向もあり、なかなか折り合いがとれないケースが多いため、評価証明書の金額から価格按分するケースが多いです。
あっさりと難しいことを書いてきました。
後にも先にも、メールで赤字と下線を使ってきたのは、ここだけでしたので、かなり重要な事項だと感じます。
しかし、よく分かりません。
減価償却費
調べたり、聞いたりしてみると減価償却費に関連することで、かなり税金に関わって来るようでした。
減価償却費とは？
減価償却費とは、不動産の場合、建物が劣化していくので、減少する価値の分を収益から差し引いて、税金の額を押さえることができる経費です。
そういった、収益物件の建物や、駐車場の舗装、外構といった構築物を「償却資産」と呼んでいます。
償却資産は毎年少しずつ劣化して、価値が減少していくので、減少分を「減価償却費」として経費に計上することができるのです。
減価償却費は、実際に経費として、お金を消費しなくても、毎年一定の金額を収益から差し引くことができ、税務上の収入を低くできるため、支払う税金も低くできます。
なるほど、減価償却費が大きいほど、引ける経費が大きくなることが分かりました。
でも、色々と調べてみると、減価償却費を引けば引くほど、売却時には建物価格が低くなっているので、利益が出やすいとのことでした。
税金の仕組みはよくできていますね。最初に税金を押さえても、後で払う仕組みがちゃんと待っているようです。
また、メールを見ると売主さんは、消費税の都合で建物価格を低くしたいらしい。
調べてみると消費税は、建物にはかかるけど、土地にはかからない。
何かにつけて税金が関係してきます。
固定資産税評価額から割合を算出
それでまた不動産業者の彼に相談してみると
売買価格５０００万の内訳を試算してみました。
固定資産税評価額から、土地４０００万、建物５００万の評価額ですので
４０００万＋５００万＝４５００万
４０００万÷４５００万＝８８％（土地価格）
５００万÷４５００万＝１２％（建物価格）
上記の割合になるます。
この割合で売買価格から算出すると、
５０００万×１２％＝６００万（建物価格：税込）
５０００万×８８％＝４４００万（土地価格）
６００万は税込価格になりますので、消費税率で割り戻します。
６００万÷１．０８＝５５５万
５５５万が建物価格となり、５５５万が償却金額の上限となります。
この建物はすでに耐用年数を超えておりますので、償却期間は４年。
５５５万÷４年＝１３８万（年間償却額）
７００万（年間家賃収入）－１３８万＝５６２万（年間簿価利益額）となり、
ここから銀行金利を差し引いた金額が法人税の算出元の金額となります。
但し、入ってくる家賃収入は、返済へ充てるため、キャッシュは満額残りません。
償却期間は４年ですので、その後の家賃は全額負担（簿価上の利益）となります。
上記にご留意して、価格設定してください。
うーん。すぐには理解できません。
でも、決めなければいけません。
結局、知り合いの税理士さんにも相談しましたが、算出根拠があった方がいいとのアドバイスをしていただきました。
なので、不動産業者の彼の言うとおり、固定資産税の評価額で売買価格を案分した割合を建物価格にすることにしました。
もうこの頃には、彼に全幅の信頼をおいていますので、言うとおりにことが進んでいきます。
固定資産税評価額とは？
固定資産税評価額とは、土地や家屋などをそれぞれどう評価するかを定めた「固定資産評価基準」に基づいて、各市町村が個別に決める評価額のことをです。
面積や形状によって異なりますが、土地は時価の約７０％が固定資産税評価額の目安だと言われています。
建物は、新築時は請負工事金額の約５０～６０％が目安と言われています。
建物も、家の規模や構造、築年数などによって評価額が異なります。
その後、契約前に彼から、物件に関する情報の連絡がありました。
管理会社と境界杭と保証金
収益物件を購入された後は、入居者の方達とのお付き合いが始まります。
ご自身では大変だと思いますので、管理会社をご紹介いたします。
管理会社に管理をお任せいただけば、家賃や町内会費の回収、その他の面倒ごとついての負担はあまりかからないかと思います。
土地の境界線について確認しましたところ、現状１本境界標が見つからないようです。
その為、土地の面積を確定するために、売買契約締結後、確定測量に時間がかかります。
また、保証金の継承の件について、売主様が保証金の詳細を把握しておりませんでいた。
確認したところ、１３３万円もあることが判明致しました。
測量期間中の家賃を貯めていただき、保証金の承継に充てたいそうです。
測量費用は売主様に負担していただきます。
その為、売買契約をしてから、残代金を支払う本決済まで３ヶ月くらいかかると思います。
との内容でした。
管理会社．．．
そうですよね。とても自分が入居者の方と話をして、管理なんてできません。
絶対にお願いしよう。でも、お金かかるんだろうなぁ．．．
うーん。境界杭ってないことがあるんですね．．．
保証金の継承ってことは、そのお金の分は、支払わなくてもいいってことだよね．．．
でも、退去時に返すお金かぁ。
新しく考えなくてはならないことが、次から次へと降って湧いてきます。
初心者といっても、大きな失敗をしないように、その都度理解していかなければなりません。
頭から煙出しながら、理解しようとしている所に彼から「重要事項説明書」が送られて来たのでした。
まとめ
一歩進んでも、次から次へと考えなければならない課題が積まれていきます。
「減価償却費」「固定資産税評価額」「管理会社」
「境界杭」「保証金」
どんどん、専門用語が出て来て、ホント勉強になります。
すぐには理解できなくても、何度も同じ用語が出てくる度に、理解できて行くので不思議なものです。
そこへ送られてきた「重要事項説明書」は、購入する不動産がいったいどういった物件なのかを詳細に記載した説明書です。
これがまた、売買契約書より分厚い書類なのでした。
続く
