相続

相続登記に必要な登記情報の見方と押さえるべきポイントや確認事項

登記事項証明書や登記情報を取得した後の「登記情報の見方」について解説致します。  

登記情報の見方

日頃あまり見ることがない登記事項証明書だと思いますが、ぱっと見方が分からないかもしれません。

単純な最低限の情報しかない登記情報から、複雑に権利関係が絡み合っているものまで様々です。

登記事項証明書にはいろいろな情報が記載されますが、相続登記において押さえるべきポイントは、多くありません。

その不動産の名義人が、亡くなった方になっているかどうかを確認できれば、まず大丈夫です。

不動産業の方や弁護士、司法書士といった職業でなければ、専門的な部分の理解をする必要がないので、重要でない不明点は、把握されなくても問題ありません。

簡単に登記情報の仕組みをご説明します。  

 

表題部

表題部とは、一筆の土地または一個の建物ごとに作成される登記情報の中で、地目や面積、種類や構造といった、物理的状況を表示した表題登記が記載されている部分のことをいいます。

表題部を見れば、その不動産の所在地、広さ、大きさ。何に使われているのかといった不動産の情報が記載されています。

表題部に記載される情報

土地の場合
所在、地番、地目、地積

建物の場合
所在、家屋番号、種類、構造、床面積

 

権利部

権利部には、不動産の権利に関する情報が掲載されています。

権利部は、所有権に関する情報が掲載されている「甲区」と、所有権以外の権利に関する情報が掲載されている「乙区」とに分かれています。

権利部を見れば、誰が所有しているのか。不動産を担保に入れて、住宅ローンで借り入れをどのくらいしているのかといった情報が分かります。

まずは、権利部の甲区でだれがこの不動産を所有しているのかを確認し、乙区で誰かに貸しているのかとか、抵当に入れているのかといった、所有者以外の権利を確認します。

所有権以外の権利はまとめて乙区に記載されるのです。

 

登記情報のチェックポイント

相続登記において、名義変更だけをするには、確認するチェックポイントは多くありません。

まずは、登記事項証明書の記載事項の内、所有者が亡くなった方であることを確認して下さい。  

 

権利部(甲区)で所有者の確認

権利部(甲区)を確認して、登記簿上の所有者が亡くなった方になっているか、住所氏名を確認します。

登記申請では、住所と名前が一致していることが、同一人物の判定基準になっています。

もし亡くなった時に住んでいた住所と登記簿に記載してある住所が違うときには、添付する書類が少し増える可能性があります。

登記情報を確認してみて、名義人が亡くなった方でなかった場合には、取得した登記情報が間違っている可能性が高いので、再度の取得が必要です。

亡くなった方の所有不動産だと思い込んでいたら、祖父の名義のままであったとか、実は借地で借りていた土地だったという可能性もありえます。  

 

住所や氏名が異なる場合

もし、同一人物であるのに、結婚前の名字のままであったり、引っ越し前の住所のままであった時は、住所のつながりを証する書類として、死亡時の住民票除票以外にも戸籍の附票といった、用意する書類が増える可能性があります。

氏名については、相続登記に必要な戸籍や除籍を取得していく段階で、その変遷が表れますので、手続きの流れで変更が証明できます。  

 

単有・共有の確認

登記の名義人が、単独ではなく複数名で共有されている場合もあります。

その場合は、亡くなった方の共有持分のみの名義変更になります。  

 

権利部(乙区)で所有権以外の確認

相続登記での名義変更とは直接関係ないのですが、住宅ローンを残したままなくなった場合には、残債務を払わなくて良くなる場合があります。

多くの銀行で、住宅ローンの借入時には、団体信用生命保険に入ることを義務づけています。

団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が返済中に亡くなってしまったり、高度障害状態になってしまったりしたときに、ローンの残額を肩代わりしてもらえる住宅ローン専用保険のことです。

お金を借りた建物の所有者に万が一のことが起こっても、残された家族が住宅ローンの返済で経済的に困らないようにするための生命保険の一種です。

また、何十年も前に設定された抵当権や根抵当権が残ったままになっていることもあります。

抵当権者の銀行も合併等で名前が変わったり、個人が抵当権者の場合では、なくなっていることもあります。

銀行なら、窓口に相談にいけば、必要な書類を発行してもらえますが、個人の場合だと連絡先を調べることすら困難になります。

こういう場合には、さすがに自分で抵当権抹消登記等をすることは、難しいですので弁護士や司法書士の相談した方がよいケースだと思われます。

このように権利部の乙区欄に抵当権や根抵当権が残っていた場合には、すぐに困るようなことはないのですが、その不動産を売る場合や、新たに担保に入れてお金を借りようとする場合に、円滑にことが運ばないこともあります。

気が付いたときに処理を進めておいた方が賢明です。

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名義変更をする不動産の確認

亡くなった方が所有している不動産について全部把握できているか、漏れがないか、確認することはかなり大切です。

もし、見落としていると道産分割協議を再度し直して、相続人全員から署名と実印の押印をしてもらわなくてはなりません。

円満な関係なら、苦労は少ないかもしれませんが、もし紛争の上に解決してやっと印鑑をもらった場合だと、再度署名押印をしていただけないかもしれません。

つい、見過ごしてしまいそうな場合をいくつか御紹介します。  

 

住所の番地以外の土地

住所には、1つの番地しか記載されません。 住居表示実施地域でしたら、注意して調べるかもしれませんが、土地の所在と住所の表示が同一の地域だと、見落としてしまうかもしれません。

1つの土地に建物が建っていると思い込んでいたら、細かく分かれた土地の上に建っていたということは、よくある話です。  

 

別荘地や原野商法の被害で取得した土地

遠方にあるとなかなか所有していたことを把握できていない場合があります。

固定資産税納付通知書などを探して、漏れなく名義を変更しておかないと、あとあと大変です。

リゾート開発や開発の計画をうたい文句に土地の値上がりを見越して、実際には価値のない土地を原野商法で買ってしまった被害者の方は、多く存在しています。

必要がないからといって、名義変更をせずに放置しておくと、相続人が膨大になっていきますので、後世のためにも名義変更をしておく必要があります。  

 

共有で持ち合っている不動産

先祖代々持ち合っていて、細分化している不動産の持分を持っていることがあります。

税金の通知も納税代表者にしか送られませんので、本人でも忘れてしまうことがあるくらいです。

また、分譲地等の共有道路も見落としがちです。

個人の所有でも道路は、固定資産税が非課税になるため、納税通知書に掲載されません。

また、年々改善されてきておりますが、共有持分の把握がちゃんとできていない市区町村もあります。

共有道路の持分が名義変更されていないと、売却や立て替えの際にスムーズにいかなくなってしまいます。  

 

まとめ

相続登記で見極めなくてはならない登記簿のチェックポイントは少ないですが、内容によっては必要な書類が変わって来たり、相続人の数が多くなったりします。

自分で理解できそうにない内容や、この記事に書いていない様な難しい内容が記載されていた場合には、無理せずに専門家へ相談した方がいいかもしれません。

費用を安く済ませることは大切ですが、安心と安全が一番の目的ですので、優先順位を考えて取りかかって下さい。  

 

 

 

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