修繕費用の御見積書もいただき、収益物件購入にかかる費用は全て出そろいました。
分からないことだらけでしたが、不動産業者の彼に助けてもらいながら、金融機関の融資担当者に全て書類を提出しました。
後は、本審査が無事下りるのを待つだけです。
分からないまま進んできましたが、自分ごとなので、ものごとをよく覚えることができました。
ここまで来れば、大丈夫だろうが、大丈夫でなかろうが、前に進むしかありません。
やる気満々になっている僕でしたが、残代金の支払まで２ヶ月以上もあります。
ここは、決済の日程が決まるまで待つしかありません。
こんな方に読んで欲しい
- 収益物件を買う流れを知りたい方
- 収益物件購入で失敗したくない方
- 収益物件の知識を蓄えたい方
境界確定完了
はずみで買うことを決めてしまった収益物件ですが、やることもなくなってくると、ネットを見て他の物件と比べ出しました。
自分がいい条件で買えたのかどうか。どうしても気になってしまいます。
結局、見比べてみても、利回りいいなぁ。でも高いなぁ。駅から遠いけど満室だなぁ。
そんな感想ばかりで、よく分かりません。
もんもんとネットばかり見ている頃、不動産業者の彼から連絡が入りました。
杭が１本ないだけで、随分時間がかかるものです。
調査測量報告書
さて、売買契約締結から、３ヶ月程経って購入不動産の境界が確定致しました。
売主さんの負担でやってもらいましたので、全く作業には関わっておりませんが、状況の説明をしていただきました。
色んな図面が綴じられた、測量の結果が束ねられています。
その中でも、一番大事になる「確定測量図」を見てみました。
結果だけ見ると、ずいぶんあっさりしているように見えます。
でも、過去の資料を調査して、実測値を付き合わせて、誤差の範囲内に地積が収まっている境界であることを、隣地の方と立会をして確認していただいた結果の図面です。
しっかりと測量をしていただき、境界標を入れていただきました。
これで、隣地とのトラブルが起こることがないと思われます。
登記簿の面積より、実際の面積の方が１㎡ほど多くなったようでした。
売買契約書によると．．．
実測値にて売買代金を精算しますとあります。
実測どおりに売買代金を支払うので、何も問題はありません。
でも、現地になんら変わる所がないのに、金額だけ上がるのも微妙な気持ちになります。
契約条項に、「地積更正登記はおこないません」とあるので、登記簿の地積も変更されないままです。
地積更正登記とは？
登記簿の地積情報（土地の面積）と測量面積が異なる場合、登記簿の情報を修正する登記のことです。
地積更正登記をするには、境界を明確にするための測量や、確定測量図等が必要です。
隣地所有者と境界の確認をした筆界立会確認書も必要になります。
登記簿上の地積と実測面積が異なる場合は、めずらしくありません。
納得できるけど、何となく微妙な顔をしていましたら。
いいか悪いかは置いといて、世の中の仕組みも連動していないので、そんなことも起こるのかと感心してしまいました。
そんな心配はよそに、話が続いていきます。
境界標埋設
さて、肝心の杭について、１本だけないというお話しでしたが、既存部分も入れ替えていただき、全部新しいものになったようです。
僕の想像していた杭と随分違いました。
境界は杭とばかり思っていたので、こんなのを想像していました。
そりゃ、地面も土ばかりじゃないから、こんな立派な杭は入りませんよね。
確定測量図にある境界標の凡例をみても、境界標に色々種類があるのも分かります。
筆界立会確認書
他にも「筆界立会確認書」を見せていただきました。
筆界立会確認書とは、隣接する土地の境界線について、双方の所有者が合意を交わした旨を記した書面のことをいいます。
今回の購入物件の隣地所有者に立ち会ってもらって、境界の位置を確認して境界標を設置してもらっています。
確認したことに間違いありませんと署名押印してもらっていますから、これは大切な書類ですね。
市役所が発行した「境界確認書」の中に道路の横断図もありました。
市道との境界も市役所との立会の下、決めていただいています。
道路境の確定は、行政と民間との協議なので、「官民境界立会」と呼ばれています。
境界を決めるには資料がたくさん必要になりますね。
決済日の決定
境界確定も決まって、後はいよいよ残代金の清算だけとなりました。
売主さんと僕の都合を調整してもらいます。
すると彼から、メールが来ました。
「決済案内書」をお送り致しますので御確認下さい。
当日の金種につきましては、
決済金+個都税精算金＝〇〇〇〇円
このうち、〇〇〇〇円はお振り込み、〇〇〇〇円は現金でご用意ください。
この〇〇〇〇円が売主様ご負担の、家賃精算+保証料+登記費用となり、買主様に決済会場で、受領いただくことになります。
また、弊社手数料は、下記、口座へお振込願います。
〇〇銀行〇〇支店 普通 口座名義 〇〇〇〇 1111111
事前に金融機関へ振込伝票を提出し、処理しておくと当日が楽です。
他、ご不明点等ございましたら、何なりと、ご質問、お申し付けください。
以上、宜しくお願いいたします。
さらっと自分の手数料だけＰＲしてるし。
「決済案内書」というのも見てみよう。
僕が事前に金融機関へ振込伝票を提出し、処理しておくことは、ありませんでした。
あんなに頼りになった不動産業者の彼が、どんどん事務的になっていきます。
まとめ
残代金の決済を行うまでに準備しなくてはならないことが山ほどありました。
土地の境界を決めるまでにかなり時間がかかりましたが、やっと名義変更へと移れます。
金融機関担当者に決済日時を伝えて、準備してもらいます。
あれ、いつの間にか融資の本審査下りてたのね．．．
関係者の皆さんと、多少のすれ違いを起こしつつも、ことが運んでいきます。
今回も専門用語が出てきました。
「調査測量報告書」「確定測量図」「地積更正登記」
「筆界立会確認書」「境界立会」
聞き慣れなくても、測量に関しては、ごく一部の用語です。
知らないこと、分からないことに遭遇したときが、勉強するチャンスです。
「僕」は、少しずつ知識を蓄えながら、収益物件購入へ向けて進んでいくのでした。
続く
