晴れて収益物件の大家さんになった僕ですが、何をどうすればいいのか、全く分かりません。
今回物件を紹介してもらった不動産業者の彼に面倒を見てもらうことにしました。
ということで、一緒に管理会社へ行くことになりました。
管理会社と仲介業者の違い
僕に収益物件を紹介してくれた不動産業者の彼は、同じ不動産を扱っていても、売買の売主と買主を結びつける「仲介業者」です。
また、不動産屋さんでも売買をメインとして扱って、賃貸を得意としていない業者も多く、専門分野が分かれていることが多いです。
僕の購入した収益物件は、３部屋も空き部屋となっているので、賃貸を得意とする仲介業者も必要です。
ということで、一緒に店舗を訪れ、紹介してもらいました。
管理会社のＡさんから色々と説明をしていただきます。
管理会社とは？
「管理会社」とは、収益物件のオーナーに代わり、「入居者からの家賃の集金や町内会費の支払といった金銭管理」「清掃など建物の維持管理」「排水等の建物設備の保守管理」といった様々な業務を行います。
管理会社を利用することで入居者からのクレームにも対応してもらえます。
仲介業者とは？
「仲介業者」とは、賃貸についての仲介業者とは、収益物件のオーナーに代わり、入居者募集をし、賃借人を見つけて家主と賃借人との間の賃貸借契約を締結する会社のことです。
管理会社も仲介業者もよく似ていますが、これらの会社が別れずに、両方の業務を行っている会社も多くあります。
管理会社によっては、外部の仲介会社に入居者の募集業務に関しては、外注している会社もあります。
僕の紹介してもらった管理会社も、同じ店舗に仲介会社が一緒に入ってる、同じグループの別会社として運営されていました。
外から見ただけでは、１つの会社が運営しているように見えます。
管理会社を利用するメリット
僕の購入した収益物件の前オーナーは、管理会社に依頼せずに自分で管理業務をしていたようです。
本当の大家さんですね。
終活もあったので、手放されたのですが、僕は副業で大家業をしますので、とても自己管理はできません。
管理会社に任せないと、本業にも支障が出てしまいます。
管理会社のＡさんに、どういった管理をしていただけるのか説明してもらいました。
管理会社の業務
- 賃料管理
- 滞納保証
- 集金賃料送金
- 退去立会
- リフォームの手配
- 退去清算
- 苦情処理業務及び折衝
- 入居者募集手配
- 入居者選定審査
- 賃料改定更新手配
- 各種証明書の発行
- 共用部の鍵保管
- 建物巡回業務及び報告
- 水漏れ等の応急処置
前オーナーから収益物件を購入するときに、入居者から預かっていた保証金の金額が不明になっているようでした。
管理会社に任せれば、そんなことも起こりません。
たくさんあるメリットですが、何と言っても、大きいのはこの２点でしょう。
- 家賃の集金をしてもらえる。
- 苦情の対応をしてもらえる。
副業大家としては、欠かせないポイントです。
もし自分で収益物件を管理したら、入居者が家賃を振り込む通帳のチェックだけでも大変です。
管理会社に委託すると、諸経費を控除した金額をまとめて振り込んでもらえます。
中には家賃を滞納する方もいますので、支払の督促をするだけで、かなり時間と労力を割かれます。
また、苦情の対応も同じで、かなりの時間を取られてしまいます。
ストレスの軽減
副業で不動産投資をする以上、片手間になることは否めません。
全力投球できない以上、起きた問題にすぐ取り組めないかもしれません。
その焦りや、家賃の折衝、住民トラブル、物件の巡回等、ストレスの原因だらけです。
管理会社に委託することで面倒なトラブルなどの解決・改善を委託できるので、精神的な負担をずいぶんと減らすことができます。
副業大家にとって、このストレスの軽減が、一番のメリットだと言えます。
また、グループの仲介業者へ入居者の募集手配もしてもらえるので、空室リスクの相談にも乗ってもらえます。
管理会社を利用するデメリット
当然ですが、費用が発生します。
当たり前なので、デメリットというべきではないかもしれません。
管理料率３．５％．．．
高いのか安いのか分かりませんが、一般的に３％～５％で管理してもらえるようです。
紹介してくれた不動産業者の彼を信頼していますので、良心的な料率だったと思います。
慣れていない内は、自分の情報も少ないので、信頼できる方に紹介してもらった方が間違いありません。
管理委託契約
丁寧な説明と顔に似合わないＡさんの誠実さに、僕はすっかり納得致しました。
よろしくお願いしたいと思います。
では、管理委託契約書を交わさせていただきます。
管理委託契約書とは？
賃貸物件や駐車場の維持管理を管理会社に委託した際に交わす契約書です。
賃貸物件の管理委託契約は、建物の管理や入居者管理といった業務の委託で、その管理内容は多岐にわたります。
大きく「入居者の管理」と「建物自体の管理」がその業務内容になります。
また、どこまで委託するのかによって、金額が変わります。
その場で契約致しました。
この契約が入居者の管理に当たる契約書です。
この契約が建物自体の管理に当たる契約書です。
オーナーチェンジの通知
次に賃貸人の地位が継承されたことを、入居者の皆様にお伝えする書類をもらいました。
突然知らない人から連絡をもらっても不審なので、前所有者と僕と管理会社が連名で押印します。
この書類を持って、全部屋を訪問していただきます。
このオーナーが変更されたことを知らせる、賃貸人地位継承の通知書は、法的に必要ではありません。
しかし、通知書を出さないと、当然ながら入居者の皆さんから、新しい所有者へ、家賃の支払いをしていただけません。
賃料の振込先が変わりますし、敷金の返還義務の引き継ぎについても、賃借人に知らせておいた方が安心してもらえます。
賃貸人地位継承通知書の記載事項
- 所有者が変更になった報告
- 保証金の返還義務を引き継ぐ報告
- 賃貸契約条件の確認
- 家賃の振込先
- 管理会社の連絡先
これで、僕の口座に家賃を振り込んでもらえます。
今更ながら、会社を設立しておいてよかったと思いました。
もし、個人で購入していたら、通帳が一緒なので、かなり整理がめんどくさくなったと思います。
まとめ
「管理会社」「委託管理契約」「賃貸人地位継承通知書」
少しずつ出てくる専門用語の数が減ってきました。
でも、まだまだ知らないことだらけです。
不動産投資は、物件を購入するだけでは、収益を生んでくれません。
ちゃんと管理運営をしていかないと、リスクも大きくトラブルも起きます。
副業で不動産投資を行う以上、自分の力で管理するのは、かなり難しいと言えます。
むしろ、入居者にご迷惑がかかるので、管理会社に任せなければならないでしょう。
本業がある以上、手をかけすぎては元も子もありません。
管理料はかかりますが、その分安心して任すことができます。
管理会社もたくさんありますので、信頼できる所を見つけることが必須です。
評判などを調査してから、委託しましょう。
これで、オーナーチェンジの通知も済ませました。
次は入居者の皆様に気持ちよく住んでいただくために、建物を修繕します。
ここでもまた、予想外のことに出くわすのでした。
続く
