年々各企業でも推奨され始めている副業ですが、いろんな種類があります。
ブログアフィリエイトの様に、蓄積型の資産になって、お金を生み出してくれる仕組みづくりは、とても魅力的です。
ちょっと勇気がいりますが、不動産投資も副業として扱うには、大変秀逸なのです。
未経験の状態から、収益物件に手を出して、苦労をしながら、利益を得ていく経験談をストーリー仕立てで御紹介します。
収益物件の買い方から運用まで、一連の流れの解説です。
収益物件を買うきっかけと物件を選んだ経緯
ひょんなことから、収益物件を購入することになりました。マイホーム以外の不動産を購入することは、なかなか機会がないものです。
不動産投資で収益物件を購入し、運用していく過程の中で、実際に出会った用語や知識、出来事などを紹介していきます。
買付証明書の提出から売買契約までに何をする？
収益物件を購入するまでは、不動産屋さんが御世話してくれますが、その後のことまでは面倒をみてくれないので、自分で管理する必要があります。
家賃収入を得るということは、自分が事業者になるということを、しっかり認識しておかなければなりません。
買主が売買価格の内訳を決めることができる？
最初に収益物件を買うときには、分からないことだらけです。
しかし、その都度出てくる仕組みや用語を理解していけば、一歩一歩詳しくなっていきます。
機会を大切にして、経験を積むことが大切です。不動産を扱うと世間の仕組みまで分かりますね。
重要事項説明書には重要なことが書いてあります
最初は誰でも初心者です。何ごとも知らないということは、損をしやすくなります。
この損を当たり前と思うか、勉強料と捉えるかで、今後のスタンスも決まります。
身銭を切って痛い思いをしたタイミングを最大限に活かさないと、損を繰り返すことになるのです。
初めての収益物件購入は個人と法人どちらが得？
収益物件を買うときに、個人と法人のどちらで買った方がいいのでしょうか？
税率や経理などの仕組みが違うので、簡単に言えません。小規模にやる場合は個人。
大きくしていきたい人は法人です。ただそれも、その人の環境次第なので、よく考えて購入しましょう。
手付金を現金で支払う売買契約と必要な諸経費
売買契約を締結する時の手付金は現金。
測量費用は売主負担。固定資産税の日割精算が必要。
経験してみないと知らなかったことが次々出てきます。
いくら机の上で勉強しても、経験がなければ、知識も活かし切れません。
実際に経験することが一番の勉強です。
収益物件購入にかかる登記費用と火災保険
収益物件を購入する際に、貸していただく融資金額を決める必要があります。
かかる経費の積算が甘いと、後から資金がショートしてしまうので、手を抜くと大変です。
その為にも必要経費の根拠として、各所より御見積書をいただかないといけません。
収益物件購入時の修繕費用をどこまでかける？
収益物件の修繕費は、通常の使用で劣化していく自然損耗や、災害で壊れた所などは、全て大家の負担になります。
自分の物件をいつ売るかを考えて、修繕をしないと、余分な支出ばかり増えてしまいます。
入居者に気持ちを大事にしつつ、経営をしないといけません。
境界確定は関係者が多く時間がかかって大変です
収益物件に限らず、土地を購入するときには、境界が確定されていないとトラブルの元です。
境界標を設置するのにも、相当な資料と関係者の確認が必要になりますので、結構時間がかかります。
少しのズレで面積が大きく減ったり増えたりしますので、かなり重要です。
事業性融資に必要な金銭消費貸借と根抵当権設定
金銭消費貸借契約と根抵当権設定契約をしないと、収益物件購入資金を貸してもえません。
残債務の返済が滞ったら、密接に関わってくる大切なことばかりでです。事業者側にまわると、全てが自己責任です。
ものごとの仕組みを把握した上での対応が必要になります。
決済日当日の流れと必要な書類や支払う諸経費
不動産売買の決済日には、色んなことをしなくてはなりません。
名義変更の手続き、融資実行、諸経費の支払い。書類もたくさんある上に、資金の移動自体にも結構時間がかかります。
集合時間から、１時間くらいはかかると思って、準備した方が間違いありません。
自分で管理することが無理な場合は、管理会社への委託が必須
不動産投資は、物件を購入するだけでは、収益を生んでくれません。
ちゃんと管理運営をしていかないと、リスクも大きくトラブルも起きます。
副業で不動産投資を行う以上、自分の力で管理するのは、かなり難しいと言えます。
信頼できる管理会社に任せましょう。
修繕工事と火災保険の必要性
台風被害も火災保険で風災被害も補償されます
突然の天災や不可抗力の破損は、大家側の責任で直さなければなりません。
火災保険でたいていのことは保証してもらえますが、色んなオプションがあるので、もしもの時を想定して契約しないといけません。
備えあれば憂いなしですね。
でも、費用との兼ね合いが大切です。
価格の安い古い投資物件は、空室や減額のリスクが高い
収益物件に限らず、古い建物ほど不具合が出やすくなります。
借り入れをして購入するのなら、空室リスクや建物不具合に対する支出も想定して、余裕のある返済計画を立てなくてはなりません。
利益も大事ですが、返済期間と手残りのバランスを取ることが大切です。
自分で探せば手数料不要！入居者募集と賃貸借契約
収益物件も新築して、入居者を募集する場合と、古くなってから入居者を募集する場合では、随分と勝手が違います。
空室のまま時間が経過することが、一番収益を下げるので、入居してもらうためには、多少のことには目をつぶらなくてはいけない場合もあるのです。
最初の決算と居住用収益物件から商業用収益物件
古い収益物件を購入し、管理会社から頻繁に連絡が来ると、副業でも手がかかりすぎて、本業に支障を来してしまうこともあります。
商業施設用の収益物件なら、入居者も１事業者であるので、面倒ごとが少なく済みます。
しかし、その分デメリットもあるのです。
分筆登記が必要な場合と購入２回目でも油断大敵
今回の収益物件購入には、前回にはなかった、分筆登記を待つことになりました。
とは言え、売主さんと仲介業者任せなので、買主側には、何もすることはありません。
しかし、ローンの不足額を、入居者からの保証金補おうとしています。けっこうな綱渡りです。
実測面積と公簿面積が違った場合の地積更正登記
測量をして実測面積と公簿面積が違う場合には、実測面積にて売買代金の精算が行われます。
その場合、地積更正登記がされますが、面積の違いが「公差」の範囲を超えていないと登記簿を直すことができません。
土地の測量とは誤差が必ず生じるものなのです。
不動産購入のタイミングと信頼関係破壊の法理
賃貸人と賃借人は、高度な信頼関係の上に契約を結んでいます。
しかし、法律上の信頼以上にいい関係性を保てれば、トラブルも少なくなります。
収益物件を扱うとやがて減価償却期間が終わり、デットクロスを迎えます。
何もせず待たずに備えなければいけません。
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起業と副業
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