不動産投資

【副業で不動産投資】分筆登記が必要な場合と購入2回目でも油断大敵

商業施設の収益物件を新たなる不動産投資として、購入する事を決意した僕でしたが、話を聞いているとしばらく先になりそうでした。

どうも、今回の売主さんは、1つの土地に建っている、2つ横並びの倉庫の内の1棟を売却されたいようでした。

そのため、これから測量をして、土地を2つに分ける分筆登記が完了してからになるので、3ヶ月程先になるそうです。

 

土地分筆登記

測量に時間がかかるので、その間に融資の準備もして下さいね。
不動産業者

前回収益物件を購入したときも、測量に時間がかかるということで、けっこう待ちました。

今回は更に、測量した後に法務局へ土地分筆登記の申請も必要です。

以前も説明してもらいましたが、測量の作業はけっこうやることが多いので、どうしても時間がかかります。

 

土地分筆登記とは?

土地分筆登記(ぶんぴつとうき)とは、一筆の土地(一個の土地)を二筆以上の土地(二個以上の土地)に分割する登記のことをいいます。

法務局の方が、現地を調査して間違いないことが確認されたら、1つの登記簿が2つに別れます。

  1. 確定測量に必要な資料を調査
    (測量図面や道路等の資料)
  2. 測量の実施を関係者に連絡する
    (境界確認のお願い)
  3. 土地家屋調査士による現地調査
  4. 隣地所有者との立ち会い
  5. 境界を確定し境界標の埋設
  6. 筆界確認書作成
  7. 確定測量図作成
  8. 登記手続き(分筆や地積更正の場合)

箇条書きしただけでも、結構な作業量です。

たいし
今回は登記手続きもあるので、更に時間がかかるのかぁ。

例えば、元々1番という土地だったとすると、1つの土地を2つに切り、1番1と1番2の様な枝番のついた筆に分ける手続きです。

 

買付証明書

前回同様、条件を記載した買付証明書を作成して下さいね。
不動産業者

僕も収益物件の購入が2回目ともあって、不動産業者の彼もけっこう説明をはしょります。

たいし
しかし、僕も経験者。
一度学んだことを活かして取り組もう。

 

買付証明書とは?

買付証明書と売主または仲介者にあてて、不動産を購入する意思がある旨を伝える書面です。

購入を希望する一方的な意思表示なので、売買契約ではありませんし、手付金を納める必要もありません。

法的な拘束力がないので、買付証明書を提出しても、買主の意思でキャンセルができます。

不動産取引業者の方達もキャンセルすることに、問題ないと考えているようです。

この作成も2回目。手慣れたものです。

前回は、売主さんの希望額のまま買っては、もったいないと思い、1割以上も値引きした金額を記入しました。

今回も恐縮に感じながら、調子に乗って前回同様、希望額より1割以上少ない額を記載してみます。

では、値交渉してみますね!
不動産業者

僕が金額を減らしても、何も言わずに動いてくれます。

たいし
慣れたものだなぁ

やはりプロは違います。

専門的な所は、何でも詳しくて慣れた方に任せた方が、結果的に損しないのかもしれません。

いくら自分で収益物件を購入していると言っても、理解し切っている訳ではないの、甘えるところは甘えてしまいます。

OKでした!!
不動産業者
たいし
!!!

1日か2日で、承諾の答えが返ってきました。

たいし
頼れるなぁ~。仕事も早いし。

またしても、彼への信頼が増していきます。

 

コンサルティング料

今回、うちが買おうとしていた物件を紹介するので、他に仲介業者がいるんです。
不動産業者
たいし
はい。
なので、仲介手数料はいただけないので、コンサルティング料くださいね。
不動産業者
たいし
...はい...

そりゃそうですよね。いくら信頼を置いて仕事をしてもらっても、友達ではありません。

散々相談しまくってるし、値交渉もしてもらって、1割以上も下げてもらえました。

それで何もなしという訳にはいきません。

たいし
了解ですよ~

でも、不動産業者の彼から呈示された料金は、決して安くなかったのでした。

僕も副業とはいえ、事業者です。

トータルの利益を見なければなりません。

その点では、支払ってもいい動きをしていただけたのです。

ただ、初心者の域を出ていない僕にとって、まだまだ知らないことが多いだけなのかもしれません。

たいし
これも勉強ですね。

 

金融機関へ融資の申し込み

前回収益物件を購入するときは、フルローンで融資してもらえるつもりが、そうではありませんでした。

今回は、しっかりと確認します。

たいし
フルローンでお願いします。
...無理ですよ~
融資担当者

はい、やはりそうですよね、今時。

分かっていましたので、そんなに驚きません。

というか、契約前にちゃんと確認してよかった(当たり前)。

手付金分くらいは、自分で御準備下さいね~
融資担当者

この方法が正しいかどうかは、分かりませんが、前回、結果的に入居者の保証金を不足分に充てることができました。

たまたまの結果論でしたが、ちょっと味をしめています。

たいし
じゃ、手付金取りあえず、手形貸付して下さいね。
かしこまりました~
融資担当者

※手付金と手形貸付については、この回で詳しくご説明しております。

 

 

不動産売買契約

僕も経験値が上がっているせいか、話が進むスピードが前よりも早く感じます。

実際、一旦決めたらやることが分かっているので、実際に早かったのだと思います。

で、あっという間に売買契約も締結。

あっけないものです。

その後、売主さんがお願いしている土地家屋調査士の先生に測量へ取りかかっていただきました。

 

※売買契約の詳細はこちらをどうぞ。

 

まとめ

今回の商業施設の収益物件購入には、前回の投資物件にはなかった、分筆登記を待つことになりました。

とは言え、売主さんと仲介業者任せなので、買主側には、何もすることはありません。

そして、フルローンでの不足額を、入居者からの保証金で充てることを覚えてしまいました。

今から考えると、けっこうな綱渡りです。

もし、購入した瞬間に退去されたら...

そんな心配なんて微塵もしていないところが、まだまだ初心者の域を抜け出ていません。

保証金にしても手付金より、かなり少ないのです。

値交渉には成功していますが、家賃がけっこう安い物件なので、返済期間も長くなることなんて、この時点では考えてもおりません。

そんなリスクが、満載なのに、この時の僕は、

たいし
これを繰り返せば、所有物件が増え続けるぞ!

なんて考え始めちゃっています。

でも、世の中そんなに甘くはないのです。

続く

 

 

 

 

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