収益物件を購入して、大家業を開始した僕ですが、１６部屋あるアパートの内、４部屋が空室という事態になってしまいました。
ローンを組むときに試算した返済計画は、空室が２部屋あってもぎりぎり返せる前提でしたので、このままでは返済が滞ってしまいます。
満室で稼働している収益物件の方が珍しいかもしれませんが、少しでも満室に近づけなければ、収益はおろか負債になってしまいます。
今更ながら、自分の収益物件のチェックをしてみました。
立地条件
- 駅から遠い 徒歩３０分
- 薬局が近い 徒歩１分
- 病院が近い 徒歩６分
- スーパーが近い 徒歩２分
- コンビニが近い 徒歩５分
- 銀行が近い 徒歩８分
- 保育園 徒歩５分
- 小学校 徒歩８分
- 中学校 徒歩８分
駅から遠いですが、よく見ると条件が結構いいです。
物件条件
- 修繕しても古さが分かる
- 素敵なお住まいとは言えない
- 隣室の音が聞こえる
- 家賃も特別安くない
- 駐車場は豊富にある
肝心の物件自体の条件は、あまりいいとは言えません。
近隣で同条件を探してみたら、古すぎて同じようなアパートがありませんでした。
でも、築年数が新しい物件と比べると、そんなに悪い家賃でもありません。
入居者募集の強み
どんな事業でも、他社と同じことをしていたら、収益が上がりにくいと思います。
不動産投資も同じだと思いますが、既に他物件と差別化ができるほど、かけるお金もなくなってしまいました。
ちょっと自分の物件を見てみると．．．
どう見ても、他と比べてもらって、入居したいと思われる強みが見つかりません。
不動産業者の彼に相談しよう！
入居者募集条件
今後もあるので、募集条件はしっかりと決めておいた方がいいですよ。
ということで、家賃を下げたくないけど、何とかしてくれというお願いには答えてもらえませんでしたが、入居者募集条件の例を教えてくれました。
- 敷金礼金０、家賃保証加入必須（保証料入居者負担）
- 自動更新特約を付す（更新手数料不要）
- 退去時、実費精算
- 敷地内動産物は残地物扱い（貸主修繕義務免責）
- １年未満での契約解除は違約金発生（賃料１月分）
- 駐車場1台必借（賃料に駐車場１台込）
- ２台目は別途
なるほど。入居者募集を任せている仲介業者へ伝えることにしよう。
いくらだったら、お客を付ける自信があるのか２～３社に聞いて、間とるような感じの賃料設定にするとよいかと思います。
何社かの仲介会社が現地案内できるように、現地にキーボックスをつけておくと便利です。
なるほどなぁ。やっぱり経営なんですね。
不動産投資も事業
結局、不動産投資と言っても、事業主となって経営をしているのに間違いありません。
いくら管理会社に任せても、お金儲けのお手伝いまでしてくれないのです。
自分の頭で考えて、足を使って、努力しないと収益を生んではくれません。
でも、そこは副業初心者。
何故か本業では平気な営業も、副業だと気後れしてしまいます。
せっかく不動産業者の彼からアドバイスをもらったのに、結局は従わずじっとしてしまいました。
というよりも、なかなか本業の片手間に、副業の営業活動ができにくいのも実情です。
収益物件を購入する際に、優良な収益物件かどうか見抜く目を持っていないと、僕のように購入後、苦労することになります。
本業との相性
で、結局４部屋も空いたままの状態からどうしたかと言うと、１部屋は入居者募集の公告を見て入居してくれました。
１部屋は、まだ空室のままです。
残り２部屋は、口コミで入居してもらえました。
友人知人の中で事業主の方に声をかけたり、自分の本業でお会いする方に、聞いてみたりしました。
と、こんな風には聞きませんでしたが、どなたかいらしゃったら、御紹介下さいね～。
みたいに伝えまくりました。
たまたま御縁があったのかタイミングがよかったのか、２部屋も口コミで入居してもらえたのです。
ココで感じたのは、副業は副業と切り離して考えるのも、割り切れていいのですが、副業と本業を絡めることができると、相乗効果が上がるということです。
もちろん、本業の邪魔になってはいけませんが、相性がいい副業ならば、どんどん本業をしながらも、手を広げていってもいいのかもしれません。
紹介者に感謝してもらえて、本業の業績が上がることもあるかもしれません。
建物賃貸借契約
入居してもらうということは、収益物件を買ったときの様に契約をしなければなりません。
仲介業者を通じて入居してもらった方は、お任せで楽ちんなのですが、口コミで入居してくれる方は、自分で全部やらなくてはいけません。
仲介業者をとおしてもらえば、話は早いのですが、少しでも経費を減らすために、勉強がてら頑張ったほうが、後々詳しくなれます。
せっかく自分で入居者を見付けることができたので、賃貸借契約も自分でやることにしました。
不動産賃貸の仲介手数料
売買と同じく賃貸の場合も、不動産業者の報酬が、「宅地建物取引業法」で仲介手数料が決められています。
賃貸の場合は、仲介業者が受け取ることができる手数料は「賃料の1ヶ月分以内」と上限が定められています。
貸主と借主それぞれから受け取る仲介手数料は、賃料の半月分以内とされていますが、「依頼者の承諾」があれば、どちらか一方から、賃料の１ヶ月分以内を受け取ることもできます。
一般的な賃貸借契約書をネットで探すといくらでも文例が出てきます。
でも、事業で扱う契約書なので、ネットのものが正しいとは限りません。
またしても、不動産業者の彼にお願いをします。
ちょっと頼りすぎかもしれませんが、自分で何でもできるようになるまでは、彼にすがり付くしかありません。
と、心の中で、彼に甘える理由を正当化しております。
彼からお送りいただいた賃貸借契約書に、必要事項を当てはめていくだけです。
賃料以外に何か特別の定めをする気がないので、定型文どおりで楽なものです。 
この辺の細かな規定は、思考停止で完全スルーしてしまいました。
でも、先日退去の時に原状回復について、勉強になったので、そこはしっかりとチェックします。
特に今回は、入居していただく条件として、敷金・礼金をもらいませんでした。
そうなると余計に、退去時の費用負担が問題になります。
それ以前に家賃を滞納されてしまったら、敷金をもらっていないので、充当もできないのです。
収益物件を買ってみて知りましたが、家賃も部屋によってバラバラなんですね。
同じ条件なのに、後から入居した人の方が安かったりします。
隣室の人に情報が漏れたら、収益がガクッと落ちるので、えらい目に会ってしまいそうなので、取り扱いには注意が必要です。
まとめ
収益物件も新築して、入居者を募集する場合と、古くなってから入居者を募集する場合では、随分と勝手が違います。
空室のまま時間を経過することが、一番収益を下げることになるので、入居してもらうためには、多少のことには目をつぶらなくてはいけない場合もあるのです。
初心者の内は、いちいち心情で判断してしまいがちですが、慣れてくると冷静な頭で、条件に当てはめていけるようになります。
何でも経験ですね。
僕の買った賃貸アパートもこれで、しばらく落ち着くことになりました。
細かな不具合は、今でも出ますが、僕の対応も慣れたものです。
その都度費用が発生しますが、それはアパート経営に必要な経費だと理解することもできました。
こうして、少しだけ物件から手が離れた僕は、性懲りもなく物件情報を食い入るように見ることになるのです。
続く
