ついに初めて収益物件の売買契約を締結した僕ですが、残代金の支払まで、何もしなくてよいというわけではありません。
境界が確定され、残代金の本決済までに、金融機関の本審査を受けなくてはならないのです。
こんな方に読んで欲しい
- 収益物件を買う流れを知りたい方
- 収益物件の購入にかかる経費を知りたい方
- 収益物件購入に関する難しい用語の意味を知りたい方
収益物件に必要な費用
自己資金なしのフルローンで不動産投資をしようとしていますから、収益物件の購入にかかる費用は全て金融機関に提示しなければ、お金を貸してもらえません。
現在、明確になっている費用として
- 手付金
- 売買残代金
- 固定資産税清算金
- 不動産取得税
- 仲介手数料
上記の金額が分かっています。
これから出してもらわなくてはいけない費用として
- 登記費用
- 火災保険
- 建物修繕費
この３つが分かれば、全体の融資金額を確定できます。
不動産登記費用
収益物件の名義を新しく設立した合同会社へ移さなければなりません。
不動産業者の彼に相談したところ．．．
と言うことで素直にご依頼。
数日して、彼をとおして、登記費用の御見積書をいただきました。
でも、ほとんどが登記にかかる「登録免許税」という実費でした。
何するにしても税金が関わって来ます。
どこで見積もってもらっても、たいした違いはないのでしょうが、単純に必要となる額の大きさが痛い．．．
所有権移転登記
御見積書には、「所有権移転」登記という項目があります。
名義の変更をする登記です。
自分が居住する住宅を購入する場合だと、減税があってもっと安くなります。
しかし、事業用の収益物件を購入する際には、減税が全く効きません。
土地については、固定資産税評価額の１．５％。
建物については、固定資産税評価額の２％。
例えば、４，０００万円の土地と１，０００万円の建物を買った場合には、登記の税金だけで８０万円かかる訳です。
根抵当権設定登記
御見積書の項目には「根抵当権設定」登記の記載もあります。
これは、金融機関でお金を借りるときに購入した不動産を担保として差し入れる登記です。
金融機関へお金を借りる時に、担保の設定として不動産を差し出すのは、「抵当権」と「根抵当権」があります。
根抵当権とは、貸し出す上限（極度額）を決めて、その範囲内で何度もお金を借りたり返済したりすることができます。
抵当権は、借りたお金を返済すると消滅し、繰り返し借り入れることはできません。
その為、事業性の融資は、また利用することもあるので、「根抵当権」を。
住宅ローンのように、頻繁に借り入れない場合には「抵当権」を利用します。
根抵当権設定の税率は、金融機関が貸し出す上限である「極度額」の０．４％。
５，０００万円の極度額だとすると、２０万円が登記の税金になります。
上記の所有権移転と合わせると、登記の税金だけで１００万円もかかってしまいます。
火災保険
建物ですので、火災保険や地震保険に入っていないと、もしもの時に大変です。
この頃の僕は、既になんとなく疲れておりまして、融資を申し込んだ金融機関にそのままお願いしました。
オプションは何にしましょうか？
火災保険も色々とオプションがあるんですね。
ファーストフードのトッピングみたいです。
疲れて来ている初心者の僕は、この頃思考停止を始めています。
事業者になるのに、もっての外です。
金融機関の融資担当者のノリに合わせて、軽く依頼をしてしまいます。
でも、この選択で結構保険料金が異なってくるので、本当は慎重に選択しなければなりません。
でも、僕はオーソドックスなものをチョイス。
１０年分の火災保険・地震保険を借り入れて、支払うので、結構差が出るのです。
抑えることができる部分は、抑えるべきでした。
２棟分で１０年間の保険料で９０万円くらい。
高いのか．．．安いのか．．．全く分かりません。
売買契約の時に決めた内訳の建物価格よりも、はるかに高い建物価格が設定されています。
何かあってはいけませんが、何かあったらこの保険で下りた保険金で借入金の返済をしなくてはいけないので、高い方がいいのかもしれません。
なんか、どんどん借入金額が増えていくような気がしてきます。
ちょっと不安になって来ました。
金融機関の担当者からは、火災保険をかけた後の手続きもお願いされました。
質権設定
火災保険の質権設定とは、ローンの借入金の担保として、火災保険の保険金を請求する権利に対して質権を設定することをいいます。
金融機関が質権設定を求める理由としては、火災等で家を失ってしまった場合でも、住宅ローンの貸付金を回収することができるからです。
建物そのものに担保を設定する場合だと、火災で全焼してしまった場合は抵当権を実行して、建物を競売にかけることができません。
質と言えば、質屋さんを連想しますが、物だけではなく、金銭債権も質に入れることができるのです。
建物修繕費
かかる経費が高額で嫌気がさしてきますが、止まるわけにはいきません。
次は、くたびれている建物の修繕費の算出に取りかかります。
購入しようとしている収益物件は、４０年以上も前の昭和５０年代の建物２棟です。
当然、建物の痛みも進行していて、補修をしなくてはいけません。
いくつか収益物件を手がけている不動産業者の彼に相談してみました。
もう、彼に寄りかかりっぱなしです。
彼の段取りで、すぐに紹介してもらった、修繕業者さんと現地で待ち合わせて、物件をチェックしに行くことになりました。
まとめ
売買契約を無事締結はしたものの、残代金の支払いまでにしなくてはならないことが、結構たくさんあります。
一番大事な融資金額の決定をしっかりとしなくてはなりません。
個々の積算が甘いと、後から資金がショートしてしまうので、手を抜くと大変です。
しかし、そこは初心者。
思い付きで買ったようなものなので、どうしても見込みが甘くなってしまいます。
実際に各経費の見積書をもらう度に、目玉が飛び出そうになるのでした．．．
今回出てきた専門用語は、大まかに以下の４つでした。
「不動産登記」「所有権移転」「根抵当権設定」「火災保険の質権設定」
何となく、世の中の仕組みが分かって来た様な気になります。
それと同時に、諸経費の高額さにもあたふたします。
これから物件の状況チェックに行き、修繕費を出してもらいます。
そこで、ＭＡＸの「あたふた」をすることになるのでした。
続く
