不動産投資

【副業で不動産投資】最初の決算と居住用収益物件から商業用収益物件

収益物件を購入し、大家になってから、1年が経とうとしていました。

当初の甘々な目算も、痛い目に会いながら、色々と不動産投資について覚え、落ち着いて稼働できるようになりました。

全体の4分の1が空室になったときは、不安で仕方ありませんでしたが、何とか稼働率も上がって、毎月自己資金を投入しなくてもローンの返済ができるようになったのです。

 

古い物件は手がかかる

とは言え、物件が古い為、しょっちゅう入居者の方から、不具合が出たとの連絡があります。

手がかかって仕方ありません。

でも、直さないわけにもいかないので、そのたびに、業者を手配して直しております。

たいし
これもランニングコストだな。

と、割り切ることができるようになりました。

でも、いつも業者にお願いしていては、もったいないので自分で草刈りとかに行ったりしています。

早朝から熱心に作業をしていると、業者や管理会社の人間に間違えられ、大家への要望を伝えて下さいと頼まれます。

日当たりが悪いから、大家さんに木を切ってもらうように伝えてね。
Aさん
たいし
分かりました伝えておきますね~

と管理会社社員のフリをして、軽やかに返事を致します。

僕が大家なんですけどね。

まぁ、気持ちよく生活をしていただきたい気持ちは、もちろんあるのですが、全ての要望を聞いていては、キリがありません。

財源も限られているので、限界もあり申し訳なくは思います。

 

大家業最初の決算

そんなこんなで、収益物件を買うために設立した会社も決算期を迎えます。

会計を当初から見ていただいている税理士の先生に、決算を組んでもらいます。

申告の結果、法人税は出ませんでしたよ。
先生
たいし
そりゃそうでしょうね。利益なんて全く出ていませんもの。

 

気持ちいいくらいの赤字ですね。

では、源泉所得税と法人市民税の納付はお願い致しますね。
先生
たいし
え!税金出るんですか!?
赤字の会社でも、住民税の均等割はかかってしまうんです。
先生

なるほど。さらに利益のない会社でも役員報酬は取れという御指示もあったので、毎月もらっていた役員報酬から天引きの源泉所得税を会社が納めなければなりません。

たいし
儲かってないのに...
私の税理士報酬もお願いしますね。
先生
たいし
ぎゃふん。

ということで、決算が来ると色々と支払が発生してしまいました。

たいし
これで、建物の減価償却が終わったらどうなるんだろう...

と、家賃収益から引けるものが、なくなった時のことが恐くなります。

たいし
先のことは、その時考えるとしよう

と、まだ甘々な経営方針をがしばらく続きます。

 

副業だけに本業へ支障があってはいけない

約1年、色んなことを経験し、詰めの甘さが残りますが、色んなことを覚えてきた僕ですが、この辺でちょっと、めんどくさくなって来ました。

本業に行く前に草刈りしたり、業者の手配したり、修理代振り込んだり、1つ1つは細かいですが、まとめるとけっこうな時間が取られて、このままでは、副業に時間を割く割合がどんどんと増えてしまいそうです。

たいし
うーん。忘れてしまうくらう手がかからない物件がいいなぁ

次第にそんなことを思うようになって来ました。

単純な僕は、こう考えます。

たいし
古い物件だから、色々と不具合が出るんだ。新しい物件を買おう!

そこからネットで物件情報を漁り始めます。

 

金融機関の融資条件も様々

適当な物件を見付けて、金融機関に相談し、聞いてみると、色んなことが分かって来ました。

  • 不動産自体の担保価値に重きを置く金融機関。
  • 物件の収益率に重きを置く金融機関。
  • 副業なので、僕個人の返済能力に重きを置く金融機関

もちろん、全てを審査されるのですが、そのバランスが金融機関によって異なるのです。

特に僕には、自己資金がほとんどありません。

何とかフルローンで、お金を貸して欲しいと思っていますが、それは、なかなか難しいようです。

審査のスピードも、金融機関によって様々でした。

すぐに答えを出すところもあれば、3ヶ月経っても答えが出ない金融機関もありす。

とてもいい条件だった物件を見付けて、打診していたのですが、3ヶ月待っている間に対抗馬が表れて、負けてしまいました。

どうも自力では、うまくいきません。

 

居住用収益物件から商業用収益物件へ

そこで、僕は再度、散々お世話になった不動産業者の彼に、頼ることに致しました。

たいし
手がかからなくて、銀行がお金を貸してくれそうな物件紹介して下さい。
...分かりました。
それでしたら、商業施設の収益物件がいいですよ。
ちょうどうちが買おうとしていた物件を御紹介します。
不動産業者
たいし
頼れるなぁ~

話を聞くと、どうも不動産業者の彼は、物件を買ったばかりで、銀行の融資枠が取れない時期に、今回のいい物件を見付けたようでした。

不動産業者の彼が紹介してくれた物件は、居住用の共同住宅ではなく、倉庫でした。

倉庫と言っても、会社が借りていて、精密機械の部品作成を請け負って、そこで作っているとのことでした。

物件から退去されてしまうと、事業性の収益物件は次の借り手が決まるまで、時間がかかることもありますが、居住用のアパートと違って、管理が楽ですよ。
不動産業者

なるほど。1つの物件に借り手が1人。文句言う人も当然1人です。

おまけに、住んでいる訳ではない倉庫なので、そうそう不具合が出るとも思えません。

ただちょっと家賃が安いんですよね。
不動産業者
たいし
構いません!買います!!

前回、物件を買うときには、何から何まで御世話してくれた、不動産業者の彼が言うことを、僕は全面的に信用してしまっております。

僕も物件を買ってから、1年ちょっと。お金を貸してもらえるか心配でしたが、金融機関へ相談に行きました。

たいし
お金貸して下さい。
いいですよ~
融資担当者
たいし
マジっすか!

と、まあトントン拍子で話が進んで、今度は商業施設の収益物件を買うことになりました。

 

まとめ

古いアパートを購入し、しょっちゅう管理会社から連絡が入るのに嫌気がさした僕は、完全放置できる倉庫の購入を決心します。

しかし、前回の物件を買ったばかりの上、家賃が安いと聞いています。

前回は諸経費も全てフルローンのつもりが、結局入居者の保証金を充てなければならなくなったこともありました。

1度収益物件の購入を経験した僕です。

今度は、前回の様な失敗はするまいと固く決心をして融資の申し込みをするのでした。

果たして、ローンが組めるのだろうか。

続く

 

 

 

 

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