不動産投資

【副業で不動産投資】実測面積と公簿面積が違った場合の地積更正登記

商業施設の収益物件として、倉庫を購入する売買契約をした僕ですが、売主さんの都合で分筆登記をしてからの売却となっています。

今回は住まいではなく商業用施設です

 

その後、契約から3ヶ月ほど経ち、不動産業者の彼から連絡が入りました。

分筆登記が終わりましたよ。
不動産業者
たいし
では、いよいよ決済ですね。

と、スムーズにいくかと思ったらそうでもなさそうでした。

 

公簿面積と実測面積の違い

説明をしたいので、一度来てくれませんか?
不動産業者

割とコンサル料を払うのに、僕が行くのね...

たいし
分かりました伺いますね!

ちょっと心の狭さが見え隠れする僕ですが、不動産業者の彼の会社にお邪魔して、事情を聞きました。

測量の結果、買付証明書を出したときの面積と実際の面積に、かなり違いが出てしまったようです。
不動産業者
たいし
そんなこともあるんですね。

どうやら、一番最初に値段を決めるときは、公図と呼ばれる地図の上で計測して、おおよその面積を計算していたものだったらしいのです。

売主さん本人が三角スケールで計測した面積で、契約をしてしまったのでした。

三角スケールってこんなやつ

あれ、でも、確か、契約書って実測面積で売買金額を決めるようなことが書いてあったような...

契約するのも2度目の僕です。

今度はしっかり目を通しています。ほんのりとスキルが上がっていたのです。

たいし
それで、面積はどのくらい違っていたんですか?
10坪ほど多くなりました。
不動産業者
たいし
え~!!

 

実測清算?

契約書には、実測面積での売買代金の精算をすると書いてあったはずです。

確かにそう書いてあります。

改めて買付証明書の面積を見ると、面積がちょっとざっくりし過ぎています。

たいし
10坪も多くなって、融資大丈夫かな...

単純に増えた分だけ、支払う金額も増えるてしまいます。

自分の前提と心づもりから、現実が離れてしまい不安になって、今回の仲介をしていないのに、不動産業者の彼へ不信感が募ります。

たいし
こいつ、大丈夫か...

器の小さい僕は、これまで、さんざん頼って甘えておきながら、全く責任がない不動産業者の彼のせいにしようとしています。

売主、説得して売買価格は据え置きにしてありますからね~
不動産業者
たいし
マジっすか!!!!
たいし
頼れる~

 

地積更正と分筆登記

10坪増えちゃって、お値段据え置きって、坪30万円としても、300万円のお得!!

たいし
そんなこともあるんですね。
了承してもらえました。
不動産業者

普通、そんなことはないのです。

公簿と実測面積の違いがあるのは当たり前にしても、清算は必ず行われます。

契約内容と違う交渉をして来てくれた、不動産業者の彼に感謝しかありません。

彼に支払うコンサルタント料以上の仕事をして来てくれました。

肝心の分筆が終わった土地がどうなったかというと...

線が1本入っただけです。

図面を見るとこれだけなのですが、隣地と立会もしたりと、実際には大変な作業です。

地番に枝番が付いており、分筆が完了しています。

錯誤による地積更正登記と分筆登記の履歴が赤枠で確認できました。

地積更正登記と公差?

地積更正登記とは、実際に測量した土地の面積(実測面積)と登記簿の面積(公簿面積)が異なる場合に、登記簿の内容を実測面積に更正する登記のことをいいます。

今回の様に、分筆登記と一緒に行われることもあります。

但し、測量とは誤差をなくすことができないものなので、ある一定の範囲を超えないと地積更正登記をすることができません。

その範囲を「公差」といいます。

「公差」の範囲を超えていると、地積更正登記をしなければ、分筆登記をすることができません。

逆に「公差」の範囲内だと、地積更正登記をしなくても分筆登記をすることができます。

もし、分筆後の合計面積と分筆前の面積が違う場合は、「公差」の範囲であると言えます。

これは、公図(地図)の制度区分によっても許容範囲が異なっています。

不動産登記法準則に備え付けられた地図の精度区分に準じて、その公差を越えた場合は地積更正が必要とされているのです。

 

まとめ

今回は、たまたま実測面積と公簿面積の違いを清算しませんでいたが、通常測量をした場合は、実測面積にて取引がされます。

かなりラッキーだった事例です。

不動産屋さんが仲介に入る場合には、売買物件の測量を必ずするので、心配はありませんが、もし実測面積が少なかった場合には、大きな損をしてしまいます。

そういった意味でも、隣地とのトラブル防止の観点でも、土地の測量は、大切なポイントです。

次は、いよいよ残代金を支払う決済です。

しかし、購入してからのことを全く考えていない僕に、不動産業者の彼が質問をします。

収益物件の管理はどうされますか?
不動産業者
たいし
うーん、どうしよう...

事情を聞いてみると、売主さんは管理を売主側仲介業者にずっと任せていたようです。

でも、今回で仲介業者は管理を下りるとのことでした。

そして、全部売却しないで、半分だけ売る売主さん。

実測が10坪も違うのに、すんなり了承してくれた売主さん。

何か事情がありそうです。

そして、僕自身副業なので、管理に手がかかっては、続けられません。

でも、今回の物件は借り主さんからいただく賃料が安いのです。

たいし
うーん、どうしよう...

続く

 

 

 

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