収益物件の境界確定も終わり、いよいよ残代金の決済に入るかと思ったら、金融機関の担当者から店舗にお呼ばれしました。
というわけで、融資窓口を訪問致しました。
金銭消費貸借契約締結
順番にご説明致しますね～
今回の売買契約には、ローン特約を付してもらえなかったので、融資が下りなかったら一大事でした。
でも、以前から付き合いのあったので、彼なりに色々と融通を図ってくれた一環だったとしておこう．．．
ローン特約（融資特約）とは？
ローン特約（融資特約）とは、金融機関から融資を受けて不動産を購入する際に、融資の審査が下りなかった時に不動産売買契約を白紙撤回できるという特約です。
融資特約により契約が解除となる場合には、手付解除や契約違反による解除の規定は適用されないので、買主は手付金を没収されません。
最初に、色んな条件面の説明を改めて聞いた後、お金を借りるので、金銭消費貸借契約を締結しました。
金銭消費貸借契約とは？
借主が、貸主から金銭を借り入れてその金銭を消費し、その借入額と同額の金銭を貸主に返済するという契約のことです。
利息付の場合は利息分も含めて返済します。
内容は、「貸付金額」「返済の時期」「利息」「遅延損害金」「期限の利益喪失事由」「保証人・担保設定」と多岐にわたります。
細かい字で大切な事が記載してあります。
今回は、購入者を法人にしようとして、急ぎ合同会社を設立しました。
何の実績も上げていない会社なので、僕個人が連帯保証人に入ります。
住宅ローンよりも大きな金額を記載していくのは、結構ドキドキして来ます。
今回は事業性資金なので、マイホームの場合の住宅ローンと異なる点もありました。
住宅ローンの場合
通常、住宅ローンでは、信用保証会社の利用したり、団体信用生命保険への加入が申込資格条件として義務付けられていることがほとんどです。
そのため、融資元の金融機関だけでなく、信用保証会社や生命保険会社からも調査が行われます。
実際には、金融機関が窓口になっているので、保証会社や保険会社の方と別途会うことはありません。
保証会社は、「購入者の返済能力」と「購入した物件の担保価値」を調査します。
生命保険会社は、契約者の健康状態について確認します。
事前に関連会社の審査がとおらないと、金融機関の本審査も下りません。
今回は住宅ローンではないので、団体信用生命保険も加入しませんし、金融機関のプロパー融資で貸してもらえました。
保証会社を利用せずに済むと、保証料がかかりませんので、かなり費用を抑えることができます。
プロパー融資とは？
「proper（プロパー）」とは、元々「本来の、固有の」といった意味があります。
銀行が本来行うべき金融サービスから「プロパー融資」と呼ばれるようになりました。
「プロパー融資」とは、自社で調達した資金を自社のリスク負担で貸し出すローンのことで、銀行が直接融資を行う仕組みを指します。
一般的に、保証協会などを使わないで、金融機関から直接融資をする時に使われています。
金融機関も貸し出したお金の回収ができなければ、事業として成り立ちません。
ありとあらゆる手段で、債務者が返済できなくなった時の対策がなされています。
その為に、「連帯保証人」であったり、「信用保証会社」や「団体信用生命保険」や「火災保険の質権設定」等を利用しているのです。
不動産の担保設定は、その最たる１つです。
根抵当権設定契約締結
次に購入する不動産への担保設定として根抵当権設定契約を締結しました。
担保設定とは？
担保とは、万が一債務者の返済が滞ってしまった場合に備えて、残債無をを回収できるようにしておく措置です。
担保設定する権利には、大きく分けて「約定担保」と「法定担保」の２種類あります。
「約定担保」抵当権・譲渡担保権・連帯保証など当事者間の合意で成立するもの。
「法定担保」留置権・先取特権など法律上一定の場合に当然に成立するもの。
お金を借りるときに使われるのは、「約定担保」で、抵当権や連帯保証を組み合わせます。
抵当権や根抵当権を「物的担保」といい、連帯保証を「人的担保」といいます。
抵当権と根抵当権は、どちらも不動産を担保に差し入れて、返済が滞ると競売にかかり換金され返済に充てられるという点は共通しています。
「抵当権」借り入れた債務を返済すると消滅し、繰り返し利用できない。
「根抵当権」債務を返済しても消滅せず、上限金額の範囲で繰り返し融資を利用できます。
担保権設定には、けっこう費用がかかりますので、繰り返し融資を受けることが想定される事業性資金には、「根抵当権」が最適と言えます。
今回購入する収益物件の名義を変更した後に、金融機関の根抵当権に担保設定として差し出すことになります。
お金返さないと、取られたようなもんですから、簡単に自分のものになるわけではないですね。
借り入れに必要な書類
融資を受けるために記載しなければならない書類は、上記の２つがメインとなってきます。
でも、他にも結構たくさんの書類を書かせていただきました。
- 変動金利に関する特約書
- 保証債務の取り扱いに関する覚書書
- 保証意思確認書
- 担保提供意思確認書
- 連帯保証に関する重要事項の説明書
- 根抵当権設定登記委任状
他にも細かな書類があったかもしれません。
記載する書類の他に、個人の印鑑証明書と法人の印鑑証明書も提出します。
法務局で取得してきました。
始めて新会社で印鑑証明書を使います。
抵当権と質権の違い
言われるままに書類を書いておりますが、用途に応じて用語が使い分けられています。
ふと疑問に思ったのが、
不動産には抵当権。
火災保険には質権。
と、用途に応じて使われていて、同じ権利でもかなり違うようです。
だから、火災保険の質権設定は、もし火事になったら、下りた保険金が僕の自由にならずに返済に充当されるんですね。
お互い分かったような、分からないような会話をしながら、書類の準備は全て完了しました。
ちなみに「不動産質」というのもあるみたいで、債権者に不動産を引き渡して、返済を受けるまで使えなくなる権利です。
使っていない不動産があれば、ありかもしれませんが、収益物件の購入には、向いてませんし、金融機関がそんな面倒なことをするとも思えません。
まとめ
今回も色んな専門用語が出てきました。
「金銭消費貸借契約」「根抵当権設定契約」「プロパー融資」「信用保証会社」「連帯保証人」
不動産投資について、収益物件購入費用の返済に滞ったら、密接に関わってくる大切なことばかりでです。
事業者側にまわると、世の中の仕組みを知る機会が少しずつ増えて来ます。
その都度、その都度、分からないことを学習をしていきながら、準備が整いました。
いよいよ残代金を支払い、収益物件の名義が僕の会社へ変更される日程もすり合わせができ、当日を迎えることになったのです。
続く
